Een makkelijke manier om geld te verdienen?!; verhuren via Airbnb - Advies-balie

de Advies-balie
voor (juridisch) advies en praktische ondersteuning
Ga naar de inhoud

Hoofdmenu:

Een makkelijke manier om geld te verdienen?!; verhuren via Airbnb

Bij marktleider Airbnb zijn, verspreid over 191 landen, drie miljoen aanbieders van accommodaties te vinden. Of je nu zoekt naar een kamer of appartement in een gezellige woonbuurt waar geen hotels te vinden zijn, een luxueus penthouse in het centrum van een wereldstad, een decadente villa met zwembad of juist een primitief boshuisje; je kunt het niet bedenken of het is te vinden (en of je iets voor jou alleen zoekt, voor twee personen of een groep van tien, er is voor elk wat wils). Die woningen worden aangeboden door, veelal particuliere, verhuurders. Ook jij kunt via Airbnb (of soortgelijke sites als Wimdu, Flipkey, Roomstolet of Spareroom) je woning (of een deel daarvan) verhuren.  Zo kun je geld verdienen met de verhuur van een kamer of woning verhuren als jij zelf op vakantie bent of als je ruimte over hebt, maar je kunt ook je tweede woning of recreatiewoning te huur aanbieden. Het is een makkelijke manier om geld bij te verdienen en je leert er ook nog eens allerlei mensen door kennen. Er is echter wel een maar. Al is het je eigen woning, je dient wel rekening te houden met regels, wetten en voorschriften.

Let op! Verhuren is gebonden aan regels
In Amsterdam bijvoorbeeld wordt zowel door de gemeentelijke overheid als huiseigenaren en VVE’s opgetreden tegen verhuurders die zich niet aan de regels houden. De situatie in Amsterdam is vrij uniek, zowel wat beleid als handhaving betreft, maar er zijn een aantal andere grote steden in Nederland die in navolging van Amsterdam ook regels willen gaan opstellen voor vakantieverhuur. Het is belangrijk daar rekening mee te houden. De sancties en boetes zijn behoorlijk hoog. Onderstaand een paar voorbeelden waarbij duidelijk wordt hoe hoog de boetes en sancties kunnen zijn en als waarschuwing om de regels niet te overtreden:
  • Een huurster die een deel van haar sociale huurwoning sinds 2012 gemiddeld twee nachten per maand via Airbnb aanbood werd door de rechter veroordeeld om een bedrag van 10.580,- euro aan begrote opbrengst uit onderverhuur aan haar verhuurder te betalen (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2016:3568).
  • In een andere procedure werd een vordering  tot ontruiming van een huurwoning door de rechter toegewezen. Het ging in die zaak om een huurder die zijn huurwoning aan toeristen verhuurde zonder dat hij daar toestemming voor had gevraagd/gekregen van zijn verhuurder (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2015:4335).
  • Een ander voorbeeld betreft een eigenaar van een woning. Hij verhuurde zijn woning aan toeristen maar hij stond zelf niet op dat adres ingeschreven (wat een vereiste is voor vakantieverhuuur). Dit feit leverde hem een boete op van 12.000 euro. Voor zijn dochter, die boven de woning woont en voor 1/100 eigenaar is van de bewuste woning, werd de boete vastgesteld op 3.000 euro (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2016:6187).

Deze voorbeelden illustreren het belang van het naleven van regels. Als huurder of eigenaar met verhuuraspiraties doe je er verstandig aan om je goed te oriënteren voordat je overgaat tot de verhuur van (een deel van) je woning.

Hierbij tips om het verhuren tot een succes te maken:
1. Het eerste dat je moet doen voordat je je woning (of deel daarvan) gaat verhuren is om na te gaan of er in de gemeente waar je woont beleid is, of regels van toepassing zijn op de tijdelijke verhuur van woonruimte. Ook als het gaat om een recreatiewoning kan het zijn dat daarvoor binnen een gemeente beleidsregels zijn opgesteld (bijvoorbeeld wat maximaal aantal verhuurdagen per jaar betreft). Als de regels niet duidelijk zijn, vraag dan aanvullende informatie op bij de gemeente.

2. Als de regels van de gemeente duidelijk zijn en je mag verhuren, vraag dan  toestemming aan je verhuurder (als het gaat om een huurwoning) of VVE (als het gaat om een eigen woning met een VVE). Het meest verstandig is om die toestemming op schrift vastgelegd te krijgen zodat daar later geen problemen over kunnen ontstaan. Als je de woning verhuurt zonder toestemming van de verhuurder of VVE dan kan er een boete worden opgelegd, de inkomsten kunnen worden opgeëist of de huurovereenkomst worden beëindigd. Verhuur dus alleen met toestemming.

3. Als je woning een sociale huurwoning betreft, dan is verhuur via een site als Airbnb niet toegestaan. Als je desondanks toch besluit om (een deel) van je huurwoning te verhuren dan kan je dit enorm duur komen te staan (zoals je hebt kunnen zien aan het eerste voorbeeld dat hierboven gegeven is).

4. Als je een hypotheek hebt afgesloten voor je woning een je wilt die woning (of een deel daarvan) gaan verhuren, lees dan je hypotheekakte door of dat mag. In de meeste gevallen is verhuur niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van de  hypotheekverstrekker. Indien in strijd wordt gehandeld met de voorwaarden uit de hypotheekakte, loop je het risico dat de hypotheekverstrekker de hypothecaire lening onmiddellijk opeist. Vraag dus om schriftelijke toestemming voordat je gaat verhuren.

5. Het is belangrijk om een goede administratie bij te houden. Dit is belangrijk richting gemeente (als daar maximale verhuurdagen gelden) en voor de afdracht van toeristenbelasting, voor de belastingdienst (als het niet gaat om de verhuur van een tweede woning of recreatiewoning, dien  je 70% van de huuropbrengst als inkomsten op te geven).

6. Een woning is in veel gevallen niet verzekerd via de inboedel of opstalverzekering van de huiseigenaar. Schade door bijvoorbeeld brand die ontstaat op het moment dat de woning verhuurd is, wordt in zo'n geval niet vergoed. Het is dus aan te raden om je verzekeringstussenpersoon te benaderen en te vragen of je polissen verhuur aan particulieren dekt of dat je een speciale verzekering dient af te sluiten. Als je je eigen huis of een deel daarvan  incidenteel verhuurd  kun je terecht bij o.a. Nationale Nederlanden en Centraal Beheer Achmea. Zij hebben een polis waar incidentele verhuur via sites als Airbnb is gedekt (let wel, er gelden wel aanvullende regels). Als je een vakantiewoning hebt die je regelmatig verhuurd aan toeristen doe je er verstandig aan om een zogenaamde recreatie- of vakantiewoningverzekering inclusief verhuur en aansprakelijkheidsdekking af te sluiten. Besef je goed dat de Verhuurders Garantie die Airbnb aanbiedt geen verzekering voor je woning is en dus niet als vervanging voor je verzekering wordt gezien. De Verhuurdersgarantie biedt verhuurders bescherming tot $1 miljoen, indien er schade wordt aangericht door een huurder.

7. Als je zeker weet dat je mag verhuren en je verzekering in orde is. Maak dan je woning/kamer of kamers geschikt voor verhuur. Zorg ervoor dat er niet teveel persoonlijke bezittingen (zoals foto's) in de te verhuren ruimte aanwezig zijn. Haal kostbaarheden zoveel mogelijk weg en zorg dat de ruimte opgeruimd en schoon is.

8. Maak vervolgens een account aan bij Airbnb (gebruik deze link om in aanmerking te komen voor een bonus als je daadwerkelijk de eerste keer verhuurd). Geef een eerlijke en duidelijke omschrijving van de ruimte(s) die je verhuurd en illustreer het met foto's. Neem foto's van de kamer(s) en/of de woning (ook de buitenkant) en probeer de sfeer van de woning te laten zien. Je kunt ook een Airbnb fotograaf foto's laten maken.

9. Stel duidelijke regels op en geef aan voor wat voor soort huurders de accommodatie geschikt is. Stel een reële prijs in voor de ruimte die je te huur aanbiedt. Kijk eerst wat vergelijkbare accommodaties vragen en ga daar vervolgens iets onder zitten om je eerste huurder(s) te trekken. Je hebt huurders nodig om recensies te krijgen. Goede recensies zorgen voor extra vertrouwen en maken dat huurders eerder voor jouw woning kiezen. Zodra je een paar recensies hebt ontvangen van huurders, kun je eventueel met je prijs omhoog gaan.

10. Maak een huurdershandleiding waarin de werking van elektrische apparaten is opgenomen, eventuele huisregels en voorschriften, tips over de buurt (zoals leuke eettentjes, winkels, openingstijden etc.) en telefoonnummers van hulpdiensten en contactpersonen.

11. Wees selectief in de keuze van gasten om problemen te voorkomen. Vraag potentiele huurders altijd naar hun groepssamenstelling, leeftijd en het doel van hun bezoek. De kans op schade of problemen is groter bij een groep mannen die een vrijgezellenfeest wil vieren dan bij  een echtpaar van middelbare leeftijd dat een weekeindje in de omgeving van jouw woning wil gaan wandelen.

12. Als je huurder krijgt, licht dan je eventuele buren in. Het is heel vervelend als buren opeens geconfronteerd worden met onbekenden die jouw huis in-en uitlopen. Ook is het verstandig met het oog op eventuele overlast die zij door de verhuur kunnen ervaren een contactnummer door te geven mochten buren klachten hebben.

13. Zorg ervoor dat de woning netjes en schoon is en zorg voor een klein welkomstgeschenkje (dat kan een handgeschreven welkomstbriefje zijn met een flesje wijn, een bos bloemen of iets lekkers). Het is verstandig om kastruimte voor de gast vrij te maken en niet te veel persoonlijke spullen achter te laten in de woning.

14. Denk als laatste na over een handige manier om de sleuteloverdracht te regelen. Je kunt gasten uiteraard zelf ontvangen maar een zogenaamde sleutelkluis is een goed alternatief. Dit soort kluisjes zijn bij de bouwmarkt verkrijgbaar en garanderen een makkelijke sleuteloverdracht.

15. Als de gast vertrokken is, controleer dan of er geen schade is en of de huurder geen persoonlijke spullen heeft achtergelaten en stuur vervolgens een bedankberichtje en schrijf een recensie op het verhuurdersplatform.

Veel succes!



Terug naar de inhoud | Terug naar het hoofdmenu